Muss ich als Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen?

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung musst du beim Auszug nur durchführen, wenn dein Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu enthält. Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten (§ 535 BGB). Er kann die Schönheitsreparaturen aber im Mietvertrag auf dich übertragen. Viele dieser Klauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) für unwirksam erklärt. Dann musst du nicht renovieren, auch wenn der Vertrag etwas anderes behauptet. Davon zu unterscheiden sind Schadenersatzpflichten für echte Schäden und für ungewöhnliche Farben (siehe unten).

Unwirksam sind zum Beispiel starre Fristenpläne („alle 3 Jahre Küche streichen“), formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln und Renovierungspflichten bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich. Prüfe deinen Vertrag, bevor du auch nur einen Pinsel anrührst.

Was zählt überhaupt als Schönheitsreparatur?

Schönheitsreparaturen beseitigen Spuren des normalen Wohngebrauchs. Als Maßstab dient die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Dazu gehören:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
• Streichen von Fußböden
• Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohren
• Streichen von Innentüren sowie von Fenstern und Außentüren, jeweils von innen

Was nicht auf dieser Liste steht, ist keine Schönheitsreparatur. Das gilt zum Beispiel für den Außenanstrich der Fenster oder für das Abschleifen von Parkett. Solche Arbeiten gehören grundsätzlich zur Instandhaltung und damit zu den Pflichten des Vermieters.

Manche Vermieter legen den Begriff weiter aus, als er gemeint ist. Spuren normaler Abnutzung, etwa ein verblasster Wandanstrich oder leichte Gebrauchsspuren im Lack, sind kein Schaden, den du ersetzen musst. Anders sieht es bei Beschädigungen aus, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Ein Loch in der Wand oder tiefe Kratzer im Parkett können Schadenersatzansprüche auslösen, unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel. Voraussetzung ist, dass du dafür rechtlich verantwortlich bist.

Auch Farben können ein Thema sein: Hast du eine neutral gestrichene Wohnung übernommen und gibst sie in ungewöhnlichen Farben zurück, die eine Weitervermietung erschweren, können Kosten für die Beseitigung entstehen. Das gilt auch ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12).

Wann ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam?

Der BGH hat in mehreren Grundsatzurteilen Grenzen gesetzt. Eine vorformulierte Klausel ist unwirksam, wenn sie dich unangemessen benachteiligt. Das betrifft vor allem diese Fälle:

• Starre Fristenpläne: Klauseln wie „Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre“ sind unwirksam, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung ignorieren. Flexible Fristen („in der Regel“, „üblicherweise“) sind dagegen eher zulässig.
• Unrenoviert übernommene Wohnung: Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig ohne angemessenen Ausgleich übernommen hast (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ob ein Ausgleich angemessen war, hängt vom Einzelfall ab. Verlangst du später selbst eine Renovierung vom Vermieter, weil sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, musst du dich regelmäßig zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Daraus folgt keine pauschale Zahlungspflicht beim Auszug.
• Quotenabgeltungsklauseln: Formularmäßige Klauseln, die bei Vertragsende eine anteilige Beteiligung an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Eine tatsächlich individuell ausgehandelte Quotenabgeltung kann dagegen grundsätzlich wirksam sein (BGH, Urteil vom 06.03.2024, VIII ZR 79/22).
• Endrenovierung ohne Rücksicht auf den Zustand: Wer bei Auszug bedingungslos renovieren soll, unabhängig vom Zeitpunkt des letzten Anstrichs und vom Zustand, kann sich dagegen wehren.
• Farbvorgaben während der Mietzeit: Vorgaben wie „nur Weiß“ während des laufenden Mietverhältnisses sind in der Regel unwirksam.

Welche Folgen eine unwirksame Teilregelung hat, hängt vom Zusammenhang der Klauseln ab. Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel lässt eine ansonsten wirksame Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich bestehen. Andere unzulässige Vorgaben können dagegen die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam machen. Ob deine Klausel wirksam ist, lässt sich nur am konkreten Vertragstext beurteilen. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht kann das prüfen.

Tapezieren beim Auszug: Wann musst du wirklich ran?

Tapezieren oder Streichen kann beim Auszug geschuldet sein, wenn du die Schönheitsreparaturen wirksam übernommen hast und die betreffenden Flächen tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Flexible Fristen dienen nur der Orientierung: Je nach Abnutzung können Arbeiten früher oder später erforderlich werden. Der Auszug allein löst keine Renovierungspflicht aus. Fehlt eine wirksame Klausel oder ist die Wohnung nicht renovierungsbedürftig, musst du für normale Abnutzung nicht renovieren.

Bist du verpflichtet, schuldest du eine Ausführung in mittlerer Art und Güte. Du kannst selbst streichen oder einen Malerbetrieb beauftragen. Eigenleistung spart Geld, muss aber ordentlich ausgeführt sein. Bei schlechter Arbeit kann der Vermieter Nachbesserung oder Schadenersatz verlangen. Preise für Malerarbeiten schwanken stark nach Region, Wohnungsgröße und Zustand. Hole dir deshalb mehrere Angebote ein.

Beauftragst du einen Handwerker, kannst du die Arbeitskosten unter Umständen steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist eine Rechnung mit ausgewiesenen Arbeitskosten und Zahlung per Überweisung. Nach § 35a EStG sind das 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro Steuerermäßigung pro Jahr. Materialkosten zählen nicht.

Die Renovierung ist nur ein Posten beim Auszug. Was der Umzug selbst kostet, kannst du mit dem Umzugskostenrechner abschätzen. Als Richtwert liegt ein lokaler Umzug mit Firma bei 2 bis 3 Zimmern bei etwa 800 bis 1.650 Euro (Stand: Oktober 2026). Der tatsächliche Preis hängt unter anderem von Umzugsvolumen, Entfernung, Etagen, Aufzug und Zusatzleistungen ab. Einen verbindlichen Preis erhältst du nur mit einem Angebot.

Schönheitsreparaturen: Mieter oder Vermieter – wer zahlt was?

Die Grundregel im Mietrecht: Der Vermieter muss die Wohnung instand halten. Schönheitsreparaturen kann er vertraglich auf den Mieter übertragen, aber nur unter den oben genannten Voraussetzungen.

Maßnahme	Grundsätzlich wer?	Übertragbar auf Mieter?
Wände und Decken streichen	Vermieter	Ja, bei wirksamer Klausel
Tapezieren	Vermieter	Ja, bei wirksamer Klausel
Türen und Fenster von innen streichen	Vermieter	Ja, bei wirksamer Klausel
Heizkörper lackieren	Vermieter	Ja, bei wirksamer Klausel
Fenster von außen streichen	Vermieter	Nein, keine Schönheitsreparatur
Instandsetzung bei normaler Abnutzung (z. B. Parkett abschleifen, Bodenbelag erneuern)	Vermieter	Nein, keine Schönheitsreparatur
Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus	Mieter, soweit er dafür rechtlich verantwortlich ist	Haftung unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel möglich

Dokumentiere den Zustand beim Einzug mit einem möglichst genauen Übergabeprotokoll, Fotos und gegebenenfalls Zeugen. Berufst du dich darauf, dass die Schönheitsreparaturklausel wegen einer unrenovierten Übergabe unwirksam ist, musst du diesen Anfangszustand im Streitfall darlegen und beweisen.

Was tun, wenn der Vermieter Renovierung fordert?

Viele Mieter streichen und tapezieren sofort, obwohl sie rechtlich gar nicht dazu verpflichtet wären. Das kostet Zeit und Geld. Geh besser so vor:

1. Mietvertrag prüfen: Gibt es überhaupt eine Klausel? Wenn ja: Ist sie wirksam? Im Zweifel hilft ein Mieterverein oder eine Mieterrechtsberatung.
2. Zustand dokumentieren: Fotografiere beim Auszug alle Räume und halte den Zustand in einem gemeinsamen Übergabeprotokoll fest. Ziehe es mit dem Protokoll vom Einzug zum Vergleich heran.
3. Kautionsabrechnung prüfen: Verlange eine nachvollziehbare Aufstellung der geltend gemachten Forderungen und widersprich unberechtigten Abzügen schriftlich. Deine Zustimmung ist für eine Aufrechnung des Vermieters nicht erforderlich. Unterschreibe aber kein Schuldanerkenntnis und keinen Verzicht auf Rückzahlungsansprüche, solange die Forderungen ungeklärt sind.
4. Fachliche Hilfe holen: Bei höheren Forderungen lohnt sich rechtlicher Beistand. Mietervereine finanzieren sich über Mitgliedsbeiträge, die je nach Verein unterschiedlich ausfallen.

Bei Schadenersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen muss der Vermieter dir in der Regel zuerst eine angemessene Frist zur Nachholung setzen (§ 281 BGB). Seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Trotzdem kann unter den Voraussetzungen des § 215 BGB noch eine Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch möglich sein. Der Ablauf der sechs Monate bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Kaution vollständig auszuzahlen ist.

Pauschal jede Renovierung zu verweigern, ist riskant. Bei wirksamer Klausel und tatsächlichem Renovierungsbedarf kann der Vermieter Schadenersatz verlangen und ihn mit der Kaution verrechnen.

Hast du bereits renoviert, weil du eine unwirksame Klausel irrtümlich für verbindlich gehalten hast, können Erstattungsansprüche bestehen. Bei Eigenleistung sind diese nicht automatisch so hoch wie eine Malerrechnung. Lass den Anspruch zügig prüfen: Er verjährt grundsätzlich sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Kurz zusammengefasst

Die Pflicht zur Schönheitsreparatur beim Auszug ist kein Automatismus. Sie hängt von deinem Mietvertrag, dem tatsächlichen Zustand der Wohnung und der BGH-Rechtsprechung ab. Viele Klauseln sind unwirksam, und mit ihnen die darauf gestützten Forderungen. Für echte Schäden und ungewöhnliche Farben kannst du trotzdem haften. Lass deinen Vertrag prüfen, dokumentiere den Zustand der Wohnung sorgfältig und zahle oder renoviere nicht allein wegen einer pauschalen Forderung. Der Artikel gibt eine allgemeine Orientierung (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter beim Auszug immer renovieren?

Nein. Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Zu Schönheitsreparaturen verpflichtet dich nur eine wirksame Klausel im Mietvertrag. Viele Klauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Für normale Abnutzung musst du dann nicht renovieren. Schadenersatz für echte Schäden oder für ungewöhnliche Farben bleibt davon unberührt.

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam?

Zum Beispiel bei starren Fristenplänen, bei formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln und bei einer Renovierungspflicht, wenn du die Wohnung unrenoviert ohne angemessenen Ausgleich übernommen hast. Das hat der BGH in mehreren Urteilen klargestellt. Wer sich auf die unrenovierte Übergabe beruft, muss den Anfangszustand im Streitfall beweisen.

Muss ich tapezieren, bevor ich ausziehe?

Nur wenn du die Schönheitsreparaturen wirksam übernommen hast und die Tapete tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Flexible Fristen im Vertrag sind dabei nur eine Orientierung. Der Auszug allein löst keine Pflicht aus.

Was passiert, wenn ich nicht renoviere, obwohl ich müsste?

Der Vermieter kann dir in der Regel eine Frist zur Nachholung setzen. Verstreicht sie, kann er Schadenersatz verlangen und diesen mit der Kaution verrechnen. Das setzt eine wirksame Klausel und tatsächlichen Renovierungsbedarf voraus.

Was kostet es, eine Wohnung beim Auszug streichen zu lassen?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der Preis hängt von Wohnungsgröße, Zustand, Region und Umfang der Arbeiten ab. Hole mehrere schriftliche Angebote ein. Eigenleistung spart Kosten, muss aber fachgerecht ausgeführt sein.

Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen?

Arbeitskosten eines Handwerkers kannst du unter Umständen nach § 35a EStG geltend machen, wenn du eine Rechnung hast und per Überweisung zahlst. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten zählen nicht.

Wer trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen grundsätzlich?

Grundsätzlich der Vermieter. Nur bei einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung gehen die Kosten auf den Mieter über, und auch dann nur für klar definierte Maßnahmen.