Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten? Die direkte Antwort: Dein Vermieter darf die Kaution nur für konkrete, nachweisbare Forderungen einbehalten – nämlich für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, offene Mietzahlungen, ausstehende Nebenkostennachzahlungen und nicht erfüllte Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag. Normale Gebrauchsspuren wie leichte Kratzer im Parkett oder verblichene Tapeten muss dein Vermieter dagegen selbst tragen. Laut Deutschem Mieterbund (Stand: Mai 2026) sind unrechtmäßige Kautionseinbehalte einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern überhaupt. Die Kaution selbst ist gesetzlich auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Hält dein Vermieter mehr als das ein, was ihm zusteht, kannst du den Betrag gerichtlich zurückfordern.
Diese Schäden darf der Vermieter dir in Rechnung stellen
Nicht jeder Kratzer und nicht jede Verfärbung berechtigt deinen Vermieter zum Einbehalten der Kaution. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und echtem Mieterschaden – und diese Grenze ist in der Praxis oft umstritten.
Als berechtigte Einbehalts-Gründe anerkannt sind laut Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) und nach Einschätzung des Deutschen Mieterbunds (Mai 2026):
- Beschädigungen der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen: Löcher in Wänden, zerbrochene Fliesen, beschädigte Türen oder Böden mit tiefen Kratzern
- Offene Mietzahlungen zum Zeitpunkt des Auszugs
- Ausstehende Nebenkostennachzahlungen, sofern die Abrechnung noch aussteht – hier darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten
- Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, aber nur wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde
- Reinigungskosten, wenn die Wohnung in einem deutlich verschmutzten Zustand übergeben wurde
| Situation | Vermieter darf einbehalten | Vermieter darf NICHT einbehalten |
|---|---|---|
| Kleine Kratzer im Parkett | Nein | Ja – normale Abnutzung |
| Loch in der Wand (Dübel) | Strittig – kommt auf Größe an | – |
| Gebrochene Fliese | Ja | – |
| Vergilbte Tapete (altersbedingt) | Nein | Ja – normale Abnutzung |
| Offene Miete | Ja | – |
| Nebenkostennachzahlung | Ja (anteilig) | – |
| Schönheitsreparaturen (unwirksame Klausel) | Nein | Ja |
Schönheitsreparaturen: Wann zahlt der Mieter, wann nicht?
Schönheitsreparaturen sind ein eigenes Kapitel – und eines, das viele Mieter unnötig Geld kostet. Der BGH hat seit 2015 eine Vielzahl starrer Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Konkret bedeutet das: Klauseln, die starre Fristen für das Streichen vorschreiben (z. B. „alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnräume“), sind in der Regel unwirksam.
Ist die Klausel in deinem Mietvertrag unwirksam, musst du beim Auszug gar nicht renovieren – egal was dein Vermieter sagt. Laut Mietrechtsexperten des Deutschen Mieterbunds (Mai 2026) profitieren rund 60 Prozent aller Mieter in Deutschland von unwirksamen Renovierungsklauseln, ohne es zu wissen.
Ein Praxis-Beispiel: Lisa hat fünf Jahre in einer 70-m²-Wohnung mit einer Kaltmiete von 900 Euro gewohnt. Ihre Kaution beträgt 2.700 Euro (drei Nettokaltmieten). Der Vermieter fordert beim Auszug 1.200 Euro für das Streichen der Wände – gestützt auf eine Klausel, die alle fünf Jahre Renovierung vorschreibt. Ein Anwalt prüft die Klausel und stellt fest: Sie ist starr formuliert und damit unwirksam. Lisa muss keinen Cent zahlen und bekommt ihre volle Kaution zurück.
Welche Schäden muss der Mieter zahlen – und welche nicht?
Die zentrale Faustregel lautet: Vertragsgemäßer Gebrauch erzeugt keine Schadensersatzpflicht. Wer eine Wohnung normal bewohnt, hinterlässt zwangsläufig Spuren – das ist rechtlich eingepreist und keine Grundlage für Einbehalte.
Was als normale Abnutzung gilt, hat der BGH in mehreren Urteilen konkretisiert (u. a. BGH VIII ZR 124/05). Dazu zählen:
- Leichte Dellen oder Kratzer in Böden durch normalen Möbelgebrauch
- Verfärbungen oder leichte Abnutzung von Tapeten durch Licht und Raumluft
- Kleine Nagellöcher für Bilder (bis zu einem bestimmten Maß)
Eindeutig vom Mieter zu tragen sind dagegen:
- Brandflecken auf dem Teppich oder Parkett
- Schäden durch Wasserschaden, der nicht gemeldet wurde
- Beschädigungen durch Haustiere (Kratzer, Geruch)
- Schimmelschäden, die durch mangelndes Lüften entstanden
Fristen: Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine gesetzlich festgelegte Frist für die Kautionsrückzahlung gibt es im deutschen Recht nicht – das ist eine häufige Überraschung für Mieter. In der Praxis haben sich nach Einschätzung des Deutschen Mieterbunds (Mai 2026) jedoch drei bis sechs Monate als akzeptabler Zeitraum etabliert, den die Rechtsprechung weitgehend toleriert.
Grund für die längere Frist: Der Vermieter darf einen Teil der Kaution zurückhalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung erstellt ist. Diese muss laut § 556 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Für diesen Teil kann er also länger warten.
Was du tun kannst, wenn dein Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt:
- Schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung (14 Tage) per Einschreiben
- Schlichtungsstelle oder Mieterverein einschalten
- Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen
- Klage auf Rückzahlung – bei Kautionen unter 5.000 Euro zuständig ist das Amtsgericht
Fazit: Was bleibt dir von der Kaution?
In der Praxis zeigt sich: Viele Vermieter versuchen, mehr einzubehalten als ihnen rechtlich zusteht. Wer seine Rechte kennt, ist klar im Vorteil. Die wichtigste Faustregel – normale Abnutzung geht zulasten des Vermieters, echte Schäden trägt der Mieter – klingt einfach, ist aber oft Streitthema. Ein Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug ist dein bestes Werkzeug: Es dokumentiert den Zustand der Wohnung und schützt dich vor unbegründeten Forderungen. Lass Renovierungsklauseln im Mietvertrag immer prüfen – die Chance, dass sie unwirksam sind, ist statistisch gesehen hoch. Diese Einschätzung basiert auf den aktuell verfügbaren Rechtsdaten und der BGH-Rechtsprechung (Stand: Mai 2026).
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Gesetzlich gibt es keine feste Frist. In der Praxis sind drei bis sechs Monate üblich. Bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen darf ein angemessener Teilbetrag länger zurückgehalten werden.
Was gilt als normaler Verschleiß und muss nicht bezahlt werden?
Leichte Kratzer im Boden, verblasste Tapeten, kleine Nagellöcher – das alles ist normale Abnutzung. Der Vermieter darf dafür nichts von der Kaution abziehen.
Darf der Vermieter die Kaution wegen Schönheitsreparaturen einbehalten?
Nur wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag steht. Starre Fristenregelungen sind laut BGH unwirksam. Im Zweifel prüfen lassen – viele Klauseln halten rechtlich nicht stand.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Kaution unrechtmäßig einbehält?
Schreib eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit 14-Tage-Frist per Einschreiben. Reagiert der Vermieter nicht, hilft ein Mieterverein oder der Weg zum Amtsgericht via Mahnbescheid.
Darf der Vermieter die Kaution für Nebenkostennachzahlungen einbehalten?
Ja, das ist zulässig. Solange die Betriebskostenabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit zurückhalten.
Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein?
Laut § 551 BGB maximal drei Nettokaltmieten. Alles darüber ist unzulässig – du kannst den Mehrbetrag jederzeit zurückfordern, auch noch während des laufenden Mietverhältnisses.
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