Der Vermieter darf die Kaution nur für konkrete, nachweisbare Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehalten. Dazu zählen Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, offene Miete, zu erwartende Nebenkostennachzahlungen und Renovierungspflichten, die im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Normale Gebrauchsspuren wie leichte Kratzer im Parkett begründen keinen Schadensersatzanspruch (§ 538 BGB). Die Kaution ist auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Behält der Vermieter mehr ein, als ihm zusteht, kannst du den Betrag zurückfordern und notfalls einklagen.
Diese Schäden und Forderungen darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen
Nicht jeder Kratzer und nicht jede Verfärbung berechtigt den Vermieter zum Einbehalt. Entscheidend ist die Grenze zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und echtem Mieterschaden. In der Praxis ist sie oft umstritten. Der Vermieter muss den Schaden und die Höhe seiner Forderung belegen.
Als Gründe für einen Einbehalt kommen in Betracht:
- Beschädigungen der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen: große Löcher in Wänden, zerbrochene Fliesen, beschädigte Türen oder Böden mit tiefen Kratzern oder Brandflecken
- Offene Mietzahlungen zum Zeitpunkt des Auszugs
- Nebenkostennachzahlungen, wenn die Abrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist. Der Vermieter darf dann einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten.
- Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, aber nur bei einer wirksamen und fälligen Renovierungspflicht im Mietvertrag
- Reinigungskosten, wenn du die Wohnung deutlich verschmutzt übergeben hast oder eine wirksame Vereinbarung zur Endreinigung besteht
Bei älteren Bauteilen wie Bodenbelägen muss der Vermieter außerdem berücksichtigen, dass sie schon abgenutzt waren. Er darf nicht einfach den Neupreis verlangen. Bei Renovierungsmängeln muss er dir in der Regel zuerst eine Frist zur Nachbesserung setzen.
Eine bereits bezahlte Reparaturrechnung ist bei einem ersatzpflichtigen Sachschaden nicht in jedem Fall nötig. Der Reparaturaufwand kann auch mit einem nachvollziehbaren Kostenvoranschlag beziffert werden. Umsatzsteuer darf der Vermieter nur ansetzen, soweit sie tatsächlich angefallen ist (§ 249 Abs. 2 BGB).
| Situation | Einbehalt möglich? | Hinweis |
|---|---|---|
| Kleine Kratzer im Parkett | Nein | Normale Abnutzung |
| Dübellöcher in der Wand | Kommt darauf an | Eine übliche Zahl gilt meist als vertragsgemäß. Sehr viele oder große Löcher können ein Schaden sein. |
| Gebrochene Fliese | Ja, wenn du den Schaden zu vertreten hast | Kein automatischer Ersatz bei Materialmängeln, Vorschäden oder vertragsgemäßem Gebrauch |
| Nachgedunkelte Tapete | Kein Schadensersatz allein wegen normaler Abnutzung | Eine wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturpflicht bleibt gesondert zu prüfen |
| Offene Miete | Ja | Forderung aus dem Mietverhältnis |
| Nebenkostennachzahlung | Ja, anteilig | Nur ein angemessener Betrag, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist |
| Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel | Nein, für normale Abnutzung | Dann besteht keine Renovierungspflicht. Eigenständige Schäden bleiben möglich. |
Schönheitsreparaturen: Wann zahlt der Mieter, wann nicht?
Schönheitsreparaturen sind ein eigenes Streitthema. Normale Gebrauchsspuren begründen keinen Schadensersatzanspruch. Davon zu unterscheiden sind wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturen. Sie können auch die Beseitigung gewöhnlicher Abnutzung an Wänden und Tapeten umfassen.
Der BGH hat über die Jahre viele Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. In Formularmietverträgen sind starre, vom tatsächlichen Renovierungsbedarf unabhängige Fristen unwirksam, etwa „alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnräume“ (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03). Auch die formularmäßige Übertragung laufender Schönheitsreparaturen ist ohne angemessenen Ausgleich unwirksam, wenn du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hast (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). Individuell ausgehandelte Vereinbarungen musst du gesondert prüfen lassen.
Aus einer unwirksamen Klausel entsteht keine Renovierungspflicht. Für normale Abnutzung darf der Vermieter dann keine Renovierungskosten abziehen. Eigenständige Schadensersatzansprüche bleiben aber möglich. Ein Beispiel ist eine neutral übernommene Wohnung, die in ungewöhnlichen Farben zurückgegeben wird und dadurch schwer weiterzuvermieten ist (BGH, Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12). Ob deine Klausel wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut und von den Umständen beim Einzug ab. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht kann das prüfen.
Ein fiktives Beispiel: Lisa hat fünf Jahre in einer 70-m²-Wohnung mit 900 Euro Kaltmiete gewohnt. Ihre Kaution beträgt 2.700 Euro (drei Nettokaltmieten). Der Vermieter fordert beim Auszug 1.200 Euro für das Streichen der Wände und beruft sich auf eine Klausel, die alle fünf Jahre Renovierung vorschreibt. Eine Prüfung ergibt, dass die Klausel starr formuliert und damit unwirksam ist. Die 1.200 Euro stehen dem Vermieter aus dieser Klausel nicht zu. Lisa kann die vollständige Kaution samt Zinsen zurückverlangen, sobald der Anspruch fällig ist und keine anderen berechtigten Forderungen oder Sicherungsgründe bestehen.
Welche Schäden muss der Mieter zahlen und welche nicht?
Die Faustregel: Vertragsgemäßer Gebrauch löst keine Schadensersatzpflicht aus. Wer normal wohnt, hinterlässt Spuren. Das ist rechtlich einkalkuliert und kein Grund für einen Einbehalt.
Normale Abnutzung sind zum Beispiel:
- leichte Dellen oder Kratzer in Böden durch normalen Möbelgebrauch
- Verfärbungen oder leichte Abnutzung von Tapeten durch Licht und Raumluft (ein Schadensersatzanspruch besteht dafür nicht, eine wirksame Renovierungspflicht kann aber gesondert greifen)
- eine übliche Zahl kleiner Dübel- oder Nagellöcher für Bilder und Regale
In der Regel vom Mieter zu tragen sind dagegen:
- Brandflecken auf Teppich oder Parkett
- Folgeschäden, weil du einen Wasserschaden nicht oder zu spät gemeldet hast
- Beschädigungen durch Haustiere, etwa tiefe Kratzer
- Schimmel, der nachweislich durch dein Wohn- und Lüftungsverhalten entstanden ist. Die Ursache ist hier oft streitig.
Fristen: Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Vermieter hat nach dem Auszug eine angemessene Zeit, um die Wohnung zu prüfen und seine Forderungen zu berechnen. In der Praxis werden dafür oft einige Monate bis etwa sechs Monate akzeptiert. Wie lang die Frist im Einzelfall sein darf, hängt von der Situation ab. Gibt es keine Schäden und keine offenen Forderungen, ist ein langes Warten schwerer zu rechtfertigen.
Ein Teil der Kaution darf länger einbehalten werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist. Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Besteht dann keine durchsetzbare Nachforderung und kein anderer Sicherungsgrund mehr, muss er den zurückgehaltenen Betrag freigeben.
Der Vermieter darf nur so viel zurückhalten, wie zur Absicherung einer nachvollziehbar erwarteten Nachzahlung angemessen ist. Den nicht mehr benötigten Rest muss er auszahlen. Die gesamte Kaution kommt nur ausnahmsweise infrage, wenn der begründete Sicherungsbedarf entsprechend hoch ist. Zinsen, die die Kaution auf dem Anlagekonto erwirtschaftet hat, stehen dir zu und werden mit ausgezahlt.
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Trotzdem kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 215 BGB noch mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Rückzahlungsanspruch aus einer Barkaution aufrechnen. Das hat der BGH mit Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 bestätigt. Nach sechs Monaten ist dir die volle Kaution daher nicht garantiert.
Das kannst du tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt:
- Schriftlich zur Zahlung auffordern, mit Fristsetzung (z. B. 14 Tage), am besten per Einschreiben
- Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten
- Mahnbescheid beantragen
- Klage auf Rückzahlung beim Amtsgericht erheben. Für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen ist es zuständig, in der Regel am Ort der Wohnung.
Beachte dabei die Verjährung deines Rückzahlungsanspruchs. Sie beträgt regelmäßig drei Jahre und beginnt grundsätzlich mit dem Jahresende, in dem der Anspruch fällig geworden ist und du die maßgeblichen Umstände kennst (§§ 195, 199 BGB). Eine Mahnung allein hemmt die Verjährung nicht. Lass bei drohendem Fristablauf rechtzeitig Mahnbescheid oder Klage prüfen.
Neue Kaution und Umzugskosten gleichzeitig stemmen
Beim Umzug trifft oft beides zusammen: Du zahlst die neue Kaution, während die alte noch beim bisherigen Vermieter liegt. Die neue Kaution beträgt bis zu drei Nettokaltmieten. Du darfst sie nach § 551 BGB in drei gleichen Monatsraten zahlen. Rechne außerdem die Umzugskosten selbst ein. Sie hängen unter anderem von Umzugsvolumen, Entfernung, Etagen und Zusatzleistungen ab. Mit dem Umzugskostenrechner kannst du die Kosten für deine Situation abschätzen und besser planen, wie viel Geld du bis zur Kautionsrückzahlung brauchst. Für die konkrete Budgetplanung solltest du schriftliche Angebote vergleichen.
Das solltest du dir merken
Normale Abnutzung geht zulasten des Vermieters, echte Schäden trägst du. Die Grenze ist oft strittig. Ein Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug ist daher dein wichtigstes Werkzeug. Ergänze es mit Fotos und, wenn möglich, einem Zeugen. Lass Renovierungsklauseln prüfen, bevor du renovierst oder zahlst. Verrechne außerdem die letzte Miete nicht eigenmächtig mit der Kaution, denn das kann als Zahlungsrückstand gewertet werden. Rechtlich hängt vieles vom Einzelfall und vom Mietvertrag ab. Bei höheren Beträgen lohnt sich eine Beratung.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf sich eine angemessene Prüfzeit nehmen, in der Praxis oft einige Monate bis etwa sechs Monate. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teilbetrag länger zurückhalten.
Was gilt als normaler Verschleiß und muss nicht bezahlt werden?
Leichte Kratzer im Boden, nachgedunkelte Tapeten und eine übliche Zahl kleiner Dübellöcher sind normale Abnutzung. Dafür besteht kein Schadensersatzanspruch. Eine wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturpflicht ist davon getrennt zu prüfen.
Darf der Vermieter die Kaution wegen Schönheitsreparaturen einbehalten?
Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame und fällige Renovierungspflicht steht. Starre Fristenregelungen in Formularverträgen sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Lass die Klausel im Zweifel prüfen.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Kaution unrechtmäßig einbehält?
Fordere ihn schriftlich mit Fristsetzung zur Zahlung auf, am besten per Einschreiben. Reagiert er nicht, helfen ein Mieterverein oder ein Fachanwalt. Danach bleiben Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht. Achte auf die regelmäßige Verjährung von drei Jahren.
Darf der Vermieter die Kaution für Nebenkostennachzahlungen einbehalten?
Ja, teilweise. Solange die Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist, darf er einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit zurückhalten. Die ganze Kaution darf er dafür in der Regel nicht festhalten.
Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein?
Nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Hast du mehr gezahlt, kannst du den Mehrbetrag zurückfordern.
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
In der Regel nicht. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit bis zum Ende der Abrechnung. Hältst du die letzte Miete zurück, kann das als Zahlungsrückstand gelten.
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